São comuns situações de síndicos ou administradores que, mesmo diante de comprovadas infrações cometidas por condôminos ou ocupantes das unidades, encontram dificuldades para aplicação de penalidade de multa como forma como penalizar ou coibir a continuidade de tais atos.

Isto ocorre porque o Código Civil, mais especificamente o Artigo 1.334, inciso IV, é impositiva a necessidade de previsão na Convenção das sanções que poderão ser impostas a condôminos ou possuidores das unidades:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

Ocorre que muitas convenções, em especial documentos anteriores ao Novo Código Civil, não tratam de penalidades, os valores de multas são defasados, índices de referências não mais aplicáveis, entre outros dificultadores.

Considerando que a legislação é expressa ao exigir da Convenção do Condomínio a previsão de sanções, a penalidade que seja aplicada sem previsão ou em desacordo com a Convenção poderá resultar em anulação em caso de discussão judicial.

Aos condomínios que enfrentam este problema, o recomendado é a atualização de sua Convenção, medida que, além do correto tratamento ao regramento de penalidades, também possibilitará ao condomínio resolver diversas questões atuais que até então não são previstas em sua Convenção vigente.

ELIAS DE ANDRADE RODRIGUES, advogado, especialista em Direito Imobiliário, com sólida atuação na área do Direito condominial, atual Vice Diretor Jurídico da Assosíndicos – Associação dos Síndicos Profissionais do Rio Grande, palestrante, professor de cursos de pós graduação em gestão condominial e de formação de síndicos.